Grundstücksrecht ohne Grundpfandrechte

Berechtigung durch

Rechtsgeschäft, § 185 Abs. 1 BGB

Gesetz

Zeitpunkt

Grundsätzlich bei Vollendung der Erwerbstatbestandes (i.d.R. der Zeitpunkt der Eintragung).

Ausnahme: § 878 BGB – Verfügungsbeschränkungen, die nach Stellung des Antrags auf Eintragung, aber vor der tatsächlichen Eintragung eintreten, sind wirkungslos, wenn die Einigung gem. § 873 Abs. 2 BGB bindend geworden ist. Normzweck: Es soll dem Umstand Rechnung getragen werden, dass die Parteien nach Antragstellung keinen Einfluss auf die Bearbeitung durch das Grundbuchamt haben. Verzögerungen in der Behörde sollen nicht zu Lasten des Erwerbers gehen. Im Insolvenzfall findet § 878 BGB gem. § 91 Abs. 2 InsO Anwendung.

Überwindung der Nichtberechtigung durch Gutglaubenserwerb, § 892 BGB

Erklärung gem. §§ 873, 875, 877 BGB

des (ursprünglich) Berechtigten

muss bindend geworden sein, z.B. nach § 873 Abs. 2 BGB

Eintragungsantrag beim Grundbuchamt muss gestellt sein

Berechtigter wird (nachträglich) in Verfügungsmacht beschränkt

über Wortlaut hinaus dürfen keine weiteren Erwerbshindernisse bestehen; Argument: § 878 BGB will nach seinem Normzweck nur vor Nachteilen aus dem Erfordernis staatlicher Mitwirkung am Rechtserwerb schützen, nicht aber vor sonstigen Erwerbshindernissen. Daher ist § 878 BGB z.B. nicht einschlägig, wenn eine nötige behördliche Genehmigung nicht erteilt ist.

7.→

Unter den Voraussetzungen des § 878 BGB sind nachträgliche Verfügungsbeschränkungen des Veräußerers dem Erwerber gegenüber unbeachtlich. Auf den guten Glauben des Erwerbers kommt es nicht an, weil § 878 BGB, anders als § 892 BGB, keine Gutglaubensvorschrift ist.

Geltung des § 878 BGB für Verfügungen eines nicht eingetragenen Nichtberechtigten, der mit Einwilligung des Berechtigten gem. § 185 Abs. 1 Satz 1 BGB verfügt. § 878 BGB fordert dem Wortlaut nach, dass die bindende Erklärung „von dem Berechtigten“ abgegeben wird:

Unstreitig gilt § 878 BGB analog, wenn der Rechtsinhaber in seiner Verfügungsmacht beschränkt wird, nachdem der (ermächtigte) Nichtrechtsinhaber alle Voraussetzungen des §§ 878 i.V.m. 185 BGB erfüllt hat. Denn es darf keinen Unterschied machen, ob der Eigentümer selbst die Willenserklärungen abgibt oder sich dazu eines ermächtigten Dritten bedient. Beispiel: Eigentümer wird insolvent, bevor der Dritte im Grundbuch eingetragen ist, aber nachdem der ermächtigte Zwischenmann den Antrag nach § 13 GBO gestellt hat.

Umstritten ist jedoch, ob § 878 BGB auch dann analog gilt, wenn der Nichtrechtsinhaber in seiner Verfügungsmacht beschränkt wird. Beispiel: Der mit Einwilligung des Berechtigten handelnde Auflassungsempfänger überträgt das Grundstück ohne eigene Zwischeneintragung weiter (= Kettenauflassung). Bevor der Dritte eingetragen wird, fällt der Zwischenmann in Insolvenz mit der Folge, dass auch die Verfügungsbefugnis über das fremde Recht wegfällt, denn der Zwischenmann hat als Auflassungsempfänger selbst eine verwertbare Vermögensposition.

Keine analoge Anwendung [Rspr.]. Argumente: Die Einwilligung macht die Verfügung des (nachträglich) in seiner Verfügungsmacht beschränkten Berechtigten wirksam, nicht aber den Nichtberechtigten zum Berechtigten. Außerdem will § 878 BGB seinem Normzweck nach nur vor den Nachteilen aus dem Erfordernis staatlicher Mitwirkung beim Rechtserwerb schützen. Dieser Schutz ist jedoch nur dem gegenüber gerechtfertigt, der mit dem Eingetragenen kontrahiert.

Nach der Auffassung der h.L. hingegen ist § 878 BGB analog auch auf den gem. § 185 Abs. 1 Satz 1 BGB Ermächtigten anwendbar, der seine Berechtigung verliert. Argumente: Die Verfügung eines Nichtberechtigten mit Einwilligung des Berechtigten steht der Verfügung eines Berechtigten gleich; der Ermächtigte wird auch sonst wie ein Berechtigter behandelt, z.B. im Rahmen des § 816 BGB. Der Normzweck passt darüber hinaus auch, wenn die Auflassung von einem Ermächtigten erklärt wird. Denkt man sich das Erfordernis staatlicher Mitwirkung beim Rechtserwerb weg, so würde auch die nachträgliche Insolvenz nicht mehr schaden.

Verfügung des Nichtberechtigten: Denkbar ist eine Verfügung des Zwischenmannes als Nichtberechtigter über das noch fremde Recht, die kraft Einwilligung des Eigentümers nach § 185 BGB, welche konkludent in der bindend gewordenen Auflassung gesehen werden kann, doch wirksam ist.

Verfügung des Anwartschaftsberechtigten = Verfügung des Zwischenmannes über sein vorhandenes Anwartschaftsrecht als Berechtigter.

Interesse des Auflassungsempfängers, ohne eigene Zwischeneintragung kostengünstig weiterübertragen zu können.

Interessen des Eigentümers stehen dem nicht entgegen, weil er mit der (bindenden) Auflassung seine Befugnisse faktisch schon aus der Hand gegeben hat, so dass ihm die Person des endgültigen Erwerbers gleichgültig sein kann. Anders jedoch bei vertraglicher Zweckbestimmung, z.B. „Bauland für Einheimische“.

Im übrigen bleibt dem Eigentümer das Recht unbenommen, die Einwilligung zu widerrufen.

Entstehung des Anwartschaftsrecht in der Person des Veräußerers, i.d.R. durch bindende Auflassung nach § 873 Abs. 2 BGB

Weiterübertragung des Anwartschaftsrechts analog §§ 873, 925 BGB

3.→

Bei Bedingungseintritt Vollrechtserwerb ohne Zwischenerwerb des Zwischenmannes (= Direkterwerb).

Bei der Konstruktion über § 185 BGB kann die Einwilligung ausdrücklich verweigert oder widerrufen werden. Hingegen ist die Übertragung des Anwartschaftsrechts auch ohne Zustimmung des Eigentümers wirksam möglich, vgl. § 137 BGB.

Wird der Auflassungsempfänger zwischenzeitlich eingetragen und hat er nach § 185 BGB das Eigentum weiterveräußert, so erwirbt er für eine juristische Sekunde Durchgangseigentum. Anders hingegen bei der Übertragung des Anwartschaftsrechts: Hier geht es mit Bedingungseintritt das Eigentum direkt auf den Dritten über, ohne dass es zu einem Zwischenerwerb des Mittelmannes kommt, denn dieser ist durch Weiterübertragung seines Anwartschaftsrechts vollständig aus seiner eigentumsrechtlichen Position ausgeschieden.

Erwerbsproblem

Ersterwerb

vom Berechtigten möglich, aber Voraussetzungen umstritten

Voraussetzungen unter denen der Auflassungsempfänger ein Anwartschaftsrecht an einem Grundstück erwirbt

Anwartschaftsrecht mit bindender Auflassung nach § 873 Abs. 2 BGB; Argument: Der Veräußerer kann ab diesem Zeitpunkt nicht mehr einseitig widerrufen und der Auflassungsempfänger kann seinen Rechtserwerb ohne weitere Mitwirkung des Veräußerers jederzeit vollenden. Kritik: Kein Schutz vor Zwischenverfügungen des Veräußerers und daher kein Vergleich mit der Position des aufschiebenden bedingten Mobiliarerwerbs. Außerdem kein Schutz in der Insolvenz des Eigentümers. (Auch nicht nach § 878 BGB, denn dieser setzt einen Antrag beim GBA voraus!)

Rspr. nimmt in zwei Fällen ein Anwartschaftsrecht an:

(a)

Neben wirksamer Auflassung Erwerb einer Vormerkung (str. ob Eintragung erforderlich). Argument: §§ 883 Abs. 2, 888 BGB schützen vor Zwischenverfügungen. Argument: Der Auflassungsempfänger genießt dann aus § 883 BGB ersichtlich denselben Schutz wie ein aufschiebend bedingter Mobiliarerwerber (§ 883 Abs. 2 Satz 1 BGB entspricht §§ 161 Abs. 1 Satz 1, 883 Abs. 2 Satz 2 BGB entspricht § 161 Abs. 1 Satz 2 BGB). Kritik: Die Auflassungsvormerkung ist schon gar kein Bestandteil des mehraktigen Erwerbstatbestandes „§§ 873, 925 BGB“, so dass es für die Frage nach der Entstehung des Anwartschaftsrechts nicht auf die Auflassungsvormerkung ankommen kann.

(b)

Mit Eintragungsantrag (§ 13 GBO) des Erwerbers, wenn eine Eintragungsbewilligung des Veräußerers und eine unwiderrufliche Auflassung (§ 873 Abs. 2 Alt. 4 BGB) vorliegen. Argument: Dann genießt der Empfänger Schutz vor Zwischenverfügungen nach § 17 GBO (Sukzessionsschutz) vergleichbar mit § 161 Abs. 1 1 BGB und Schutz vor nachträglichen Verfügungsbeschränkungen nach § 878 BGB, entsprechend § 161 Abs. 1 2 BGB. Kritik: Bei Ablehnung des Eintragungsantrags durch das Grundbuchamt erlischt der Sukzessionsschutz. Ausserdem ist § 17 GBO auch kein Unwirksamkeitsgrund für die fälschliche Eintragung eines späteren Antrags, sondern lediglich eine Leitlinie für das GBA.

(3)

Die h.L. differenziert zwischen Übertragungs- und Verwertungsproblem einerseits und Schutzproblem andererseits.

(a)

Schon mit der bindenden Auflassung nach § 873 Abs. 2 BGB erlangt der Auflassungsempfänger ein Vermögensrecht, das übertragen, gepfändet und verpfändet werden kann.

(b)

Ein gegenüber Beeinträchtigungen Dritter geschütztes Anwartschaftsrecht hat der Erwerber hingegen erst, wenn zusätzlich ein Eintragungsantrag des Erwerbers gem. § 13 GBO vorliegt oder eine Auflassungsvormerkung eingetragen oder beantragt ist.

(4)

Im Ergebnis besteht jedoch Einigkeit, dass ein Immobiliar-Anwartschaftsrecht erst anzuerkennen ist, wenn der Erwerber eine mit der Position des aufschiebend bedingten Mobiliarerwerbers (Modellcharakter!) vergleichbare Rechtsposition erreicht hat, vgl. § 161 Abs. 1 BGB: Schutz vor Zwischenverfügungen.

vom Nichtberechtigten möglich nach § 892 BGB direkt

Zweiterwerb

vom Berechtigten nach §§ 873, 925 BGB analog, d.h. analog den Regeln der Vollrechtsübertragung. Eine Eintragung in das Grundbuch ist aber weder erforderlich noch möglich, weil das Anwartschaftsrecht kein eintragungsfähiges Grundstücksrecht darstellt. Ergebnis: Erforderlich ist nur eine formgerechte Auflassung nach § 925 BGB.

vom Nichtberechtigten nicht möglich mangels Rechtsscheinträgers; bei analoger Anwendung der Regeln über die Vollrechtsübertragung wäre hierfür eine Legitimation des Veräußerers durch das Grundbuch erforderlich. Mangels Grundbucheintragung ist hier jedoch kein objektiver Rechtsscheinträger vorhanden.

II.

Verwertungsproblem

Verpfändung

nicht wie Vollrecht (Eigentum) analog §§ 873, 1113 BGB, weil das Anwartschaftsrecht nicht im Grundbuch erscheint, statt dessen §§ 1274, 925 BGB analog durch Verpfändung des Anspruchs aus § 433 BGB, ohne Pfandanzeige an den Schuldner zu verlangen, denn ein Anwartschaftsrecht ist keine Forderung.

Wenn Anwartschaftsrecht-Berechtigter Eigentümer wird: Mit der Eintragung des Auflassungsempfängers im Grundbuch setzt sich das Pfandrecht am Anwartschaftsrecht im Wege der dinglichen Surrogation in einer Sicherungshypothek am Grundstück fort, § 1287 Satz 2 BGB. Diese ist in das Grundbuch einzutragen im Wege der berichtigenden Eintragung nach § 22 GBO.

Pfändung: nicht wie Vollrecht durch Zwangshypothek (§ 866 ZPO), weil das Anwartschaftsrecht nicht im Grundbuch erscheint, statt dessen Pfändung als sonstiges Vermögensrecht § 857 Abs. 2 ZPO, also ohne Zustellung eines Pfändungsbeschlusses an den Eigentümer, denn dass Anwartschaftsrecht ist keine Forderung. Mit der Eintragung des Auflassungsempfängers wird das verpfändete Anwartschaftsrecht zur Sicherungshypothek am Grundstück analog § 848 ZPO durch dingliche Surrogation.

III.

Schutzproblem

Rechtliche Beeinträchtigung

Eine rechtliche Beeinträchtigung des Anwartschaftsrechts liegt vor, wenn durch eine Zwischenverfügung des Vollrechtsinhabers die volle oder teilweise Verwirklichung des Vollrechtserwerbs seitens des Anwartschaftsberechtigten beeinträchtigt wurde. Beispiel: V veräußert sein Grundstück an K und lässt es ihm auf. K stellt den Antrag nach § 13 GBO. Anschließend lässt D sich von V eine Grundschuld bestellen. Kann der Anwartschaftsberechtigte (K) von D die Aufhebung der Grundschuld verlangen.

Grds. Schutz nach § 823 Abs. 1 BGB („sonstiges Recht“), allerdings nur nach Maßstab des § 892 BGB, denn der Anwartschaftsrechtsinhaber (der nicht im Grundbuch steht) darf nicht besser stehen als der Vollrechtsinhaber. Da aber der nicht im Grundbuch eingetragene Anwärter nicht besser stehen darf als der im Grundbuch eingetragene Eigentümer, besteht ein Anspruch aus §§ 823 Abs. 1 i.V.m. 249 Abs. 1 BGB auf Beseitigung der Beeinträchtigung des Anwartschaftsrechts nur bei positiver Kenntnis des Dritten vom Anwartschaftsrecht. Darin kommt die Wertung des § 892 BGB zum Ausdruck: Wenn schon der versehentlich nicht eingetragene Eigentümer eine beeinträchtigende Verfügung Dritter bis zur Grenze positiver Kenntnis des Erwerbers hinnehmen muss, dann gilt dies erst Recht für den Anwartschaftsberechtigten.

Tatsächlicher Beeinträchtigung: Grundsätzlich ist der Anwartschaftsberechtigte auch geschützt, wenn die Sache selbst beeinträchtigt wird. Problematisch ist allerdings, dass hier der Schadensersatzanspruch des Anwartschaftsberechtigten konkurriert mit einem deckungsgleichen Schadensersatzanspruch des Eigentümers. Richtig ist, diesen Konflikt analog §§ 432 ff. BGB durch Annahme von Gesamtgläubigerschaft zu lösen. § 823 Abs. 1 BGB mit Problem der Konkurrenz zu den Ansprüchen des Eigentümers (h.M. löst über § 432 BGB analog)

Rechtsgeschäftlicher Erwerb im Sinne eines Verkehrsgeschäftes, nicht daher beim Erwerb kraft Gesetzes, z.B. nach § 1922 BGB, oder durch Hoheitsakt, z.B. bei Eintragung einer Zwangshypothek auf schuldnerfremdem Grundstück.

Rechtsgeschäft

Anwendungsbereich: wirksames dingliches Rechtsgeschäft (keine Überwindung von Wirksamkeitshindernissen)

Analog bei gesetzlichem Erwerb, der auf Rechtsgeschäft beruht, z.B. gutgläubiger Zweiterwerb einer Vormerkung oder Hypothek (§ 401 BGB).

Nicht anwendbar bei einem Erwerb durch Hoheitsakt, bei einem Erwerb kraft Gesetz oder bei einem ursprünglichen Erwerb, § 928 BGB.

Verkehrsgeschäfte sind nur die Fälle rechtsgeschäftlichen Dritterwerbs, d.h. auf Erwerberseite muss mindestens eine Person beteiligt sein, die nicht auch auf Veräußererseite steht.

bei persönlicher Identität oder rechtlicher Identität von Nichtberechtigtem und Erwerber („Gesamthand veräußert an Gesamthänder“, eine andere Beurteilung ist jedoch umgekehrt möglich, d.h. wenn der Gesamthänder an die Gesamthand veräußert!)

bei wirtschaftlicher Identität („Gesellschafter einer GmbH erwirbt von dieser“, aber wie schon bei a. ist eine andere Beurteilung bei umgekehrtem Sachverhalt möglich, Ausnahme: Ein-Mann-GmbH)

beim Rückerwerb des Nichtberechtigten

dd.

bei Übertragung an einen uneigennützigen Treuhänder

ee.

sowie bei vorweggenommener Erbfolge, denn der Erwerber darf hier nicht besser stehen als beim Erbfall selbst.

Objektiver Rechtsscheintatbestand: : Der objektive Rechtsscheinstatbestand des § 892 BGB verlangt einen (unrichtigen) Grundbuchinhalt mit Legitimationswirkung für den Verfügenden.

Dafür eröffnet § 892 BGB drei verschiedene Fallgruppen:

Veräußerung des Grundstücks durch den Bucheigentümer. (§ 892 Abs. 1 1 BGB statuiert die Vermutung von Richtigkeit des Grundbuchs hinsichtlich eingetragener Rechte, indem es den Eingetragenen legitimiert = positive Publizität. Beispiel)

Daneben enthält § 892 Abs. 1 1 BGB die Vermutung der Vollständigkeit in Ansehung nicht eingetragener Rechte (negative Publizität), so dass ein gutgläubig lastenfreier Erwerb möglich ist. Beispiel: Wegerwerb eines irrtümlich gelöschten Rohrleitungsrechts durch Veräußerung.

§ 892 Abs. 1 2 BGB schützt die Vermutung der Vollständigkeit hinsichtlich nicht eingetragener relativer Verfügungsbeschränkungen, sog. beschränkt negative Publizität.

Maßgeblicher Zeitpunkt: Maßgeblicher Zeitpunkt ist nach allgemeinen Regeln die Vollendung des Rechtserwerbs, d.h. der objektive Rechtsscheintatbestand muss bis zur Vollendung der Erwerbsvorgangs vorliegen. Auch §§ 892 Abs. 2, 878 BGB ändern daran nichts. § 892 Abs. 2 BGB verlegt den maßgeblichen Zeitpunkt für die Gutgläubigkeit nach vorne, d.h. nachträgliche Bösgläubigkeit ist unschädlich; § 878 BGB sorgt dafür, dass nachträgliche Verfügungsbeschränkungen unschädlich sind. Fällt der objektive Rechtsscheintatbestand jedoch vor Vollendung des dinglichen Rechtserwerbs weg, weil das Grundbuch ursprünglich unrichtig war, aber später richtig wurde, so ist ein gutgläubiger Erwerb nach § 892 BGB nicht (mehr) möglich, sog. Problem der „späten Richtigkeit“.

Gutgläubigkeit des Erwerbers, wird wegen der negativen Fassung des § 892 Abs. 1 BGB „es sei denn, dass“ vermutet. Im Rahmen des § 892 BGB schadet nur positive Kenntnis von der Unrichtigkeit des Grundbuches. Maßgebend ist die Kenntnis der Rechtslage; Kenntnis der Tatsachen, aus denen sich die Unrichtigkeit ergibt genügt nicht. Auch genügen nicht lediglich Zweifel an der Richtigkeit der Eintragungen oder grob fahrlässige Unkenntnis von der Unrichtigkeit. Grund: Das Grundbuch ist ein stärkerer Rechtsscheinsträger als der Besitz. ACHTUNG: Beim gutgläubigen Erwerb beweglicher Sachen schadet gem. § 932 Abs. 2 BGB jedoch bereits grob fahrlässige Unkenntnis. Der Erwerber muss die Eintragung im Grundbuch nicht kennen. Der Erwerber erwirbt ohne Rücksicht auf die tatsächliche Kenntnis vom Buchinhalt so, als ob die Eintragung der wahren Rechtslage entspräche. ACHTUNG: Gleiches gilt bei Eintragung eines Widerspruches, der dem Grundbuch die Legitimationswirkung nimmt: Auch davon muss der Erwerber keine Kenntnis haben, dennoch ist nach Eintragung ein gutgläubiger Erwerb ausgeschlossen. Aber: Durch die Eintragung eines Widerspruches wird der Erwerber nicht bösgläubig. Kausalität zwischen Grundbuchstand und gutem Glauben ist nicht erforderlich! Das Grundbuch ist abstrakter Rechtsscheinträger. Aus der negativen Fassung folgt, dass weder positive Kenntnis vom Grundbuchstand noch konkretes Vertrauen auf den Grundbuchstand nötig ist. Grundsätzlich ist der maßgebliche Zeitpunkt für das Vorliegen des guten Glaubens der Zeitpunkt der Vollendung des Rechtserwerbs, § 892 Abs. 1 BGB, vgl. auch Wortlaut §§ 932 ff. BGB „zu dieser Zeit“. Ausnahme: § 892 Abs. 2 BGB – Gutgläubigkeit muss bis zu dem Zeitpunkt vorliegen, in dem der Erwerber alles getan hat, was zur Eintragung erforderlich ist = jeweils vorletzter Erwerbstatbestand vor der Eintragung. (Rechtsgedanke des § 892 Abs. 2 BGB). Dh nach § 892 Abs. 2 BGB wird der Zeitpunkt i.d.R. vorverlegt auf den Zeitpunkt des Antrags nach § 13 GBO. Grund wie bei § 878 BGB: Dem Erwerber darf aus dem Erfordernis staatlicher Mitwirkung beim Rechtserwerb kein Nachteil erwachsen. ACHTUNG: Ist letzter Erwerbsakt die Einigung, so bleibt maßgeblicher Zeitpunkt der Einigung, § 892 Abs. 2 Hs. 2 BGB.

Kein Widerspruch eingetragen

5.→

Nach § 892 Abs. 1 1 BGB wird die Richtigkeit und Vollständigkeit des Grundbuchs zum Zwecke der Rechtserwerbs oder des lastenfreien Erwerbs zugunsten des Erwerbers fingiert. § 892 Abs. 1 2 BGB fingiert die Vollständigkeit des Grundbuchs in Ansehung relativer Verfügungsbeschränkungen.

Der Erblasser war Nichtberechtigter, aber im Grundbuch eingetragen. Der wahre Erbe und Erbscheinsinhaber verfügt über das Grundstück: § 892 BGB ist anwendbar, der Erbfall führt nicht zu einer Berechtigung des wahren Erben.

Der Erblasser war berechtigterweise im Grundbuch als Eigentümer eingetragen. Der „Nichterbe“ verfügt als Erbscheinsinhaber über das Grundstück: § 2366 BGB ist anwendbar, Eigentumserwerb gem. §§ 873, 925 BGB, die fehlende Erbenstellung wird durch § 2366 BGB überwunden.

Der Erblasser war Nichtberechtigter und im Grundbuch eingetragen. Der „Nichterbe“ verfügt als Erbscheinsinhaber über das Grundstück: § 892 BGB und § 2366 BGB anwendbar, da Doppelmangel: Die Erbenstellung wird gem. § 2366 BGB, die fehlende Berechtigung bzgl. der Veräußerung gem. § 892 BGB fingiert.

Antrag des Antragsberechtigten, §§ 13, 14 GBO

Nachweis der Unrichtigkeit, § 22 GBO, oder Bewilligung des Betroffenen, § 19 GBO

in der Form des § 29 GBO

Voreintragung des Betroffenen, § 39 GBO

Anwendbarkeit

Der Weg über § 22 GBO (Nachweis der Unrichtigkeit beim GBA) verdrängt § 894 BGB nicht. Er kann aber einer Klage auf Abgabe der Bewilligungserklärungen das Rechtsschutzbedürfnis nehmen.

Anwendbarkeit auf die Vormerkung, z.B. irrtümliche Löschung einer Vormerkung. Nach h.M. ist die Vormerkung kein dingliches Recht, sondern ein Sicherungsmittel sui generis. Aber aus §§ 883 Abs. 2, Abs. 3 BGB ersichtlich nimmt die Vormerkung einzelne Wirkungen des zu begründenden dinglichen Rechts voraus („Vollwirkung“), so dass es gerechtfertigt ist, sie wie ein dingliches Recht zu behandeln.

Unrichtigkeit des Grundbuchs; Grundbuch ist unrichtig, wenn formelle und materielle Rechtslage auseinanderfallen. Daher ist zweistufig zu prüfen:

Feststellung der formellen (buchmäßig ausgewiesenen) Grundbuchlage

Feststellung der materiellen Lage. ACHTUNG: Materielle Rechte an Grundstücken können nach § 892 Abs. 1 BGB erlöschen.

3.→

Anspruch auf Abgabe der nach § 19 GBO erforderlichen Erklärungen. Ein zusprechendes Urteil fingiert nach § 894 ZPO die Abgabe der Willenserklärung.

Bei § 894 BGB trägt Kosten der Berichtigung gem. § 897 Satz 1 BGB der Berichtigungsgläubiger; bei § 823 Abs. 1 BGB über § 249 BGB der Berichtigungsschuldner. (§ 823 Abs. 1 BGB neben § 894 BGB bedeutsam wegen Kostenfolge)

§ 812 Abs. 1 1 Fall 1 BGB auf Herausgabe der Buchposition praktisch bedeutsam nur wo § 894 BGB versagt, weil Antragsteller nicht aktivlegitimiert ist. Dies ist insbesondere bei bestimmten Konstellation im Rahmen der Kettenauflassung der Fall.

Gefährdungshaftung (soweit geregelt, z.B. HPflG)

Verschuldenshaftung nach den §§ 823 ff. BGB

Verschuldensunabhängige Störerhaftung analog § 906 Abs. 2 2 BGB

Anwendbarkeit: Subsidiarität – Der Eigentümer oder Besitzer ist aus besonderen Gründen daran gehindert, die Einwirkungen gem. §§ 1004 Abs. 1, 862 Abs. 1 BGB rechtzeitig zu unterbinden:

Der Betroffene war aus besonderen Gründen daran gehindert, diese Einwirkungen rechtzeitig zu unterbinden. Beispiel: Betroffene hat die abzuwehrende Gefahr nicht rechtzeitig erkannt und konnte sie auch nicht rechtzeitig erkennen.

Abwehranspruch kann wegen Gemeinwichtigkeit des emittierenden, privatrechtlich organisierten Betriebes nicht durchgesetzt werden.

Von einem Grundstück gehen im Rahmen einer privatwirtschaftlichen Benutzung rechtswidrige Einwirkungen auf ein anderes Grundstück aus.

Diese Einwirkungen übersteigen das zumutbare Maß einer entschädigungslos hinzunehmenden Beeinträchtigung.

Die Beeinträchtigung des Nachbargrundstücks geht wenigstens mittelbar auf den Willen des Eigentümers oder Besitzers zurück. Dies setzt eine wertende Betrachtung des Einzelfalls voraus.

3.→

Ausgleichsanspruch über die Immissionsfälle des § 906 BGB hinaus bei Vertiefungen und bei sog. Grobimmissionen, z.B. Schrotblei oder Wasserrohrbruch, in Form einer angemssenen Entschädigung in Geld. Die Höhe richtet sich nach den Grundsätzen über die Enteignungsentschädigung, h.M.. Nach einem T.d.L. hat eine volle Schadloshaltung nach den §§ 249 BGB zu erfolgen.

z.B. daraus, dass die Auflassung erst später erfolgen soll, weil der Erwerber sich noch den Kaufpreis beschaffen muss

z.B. daraus, dass das Grundstück erst noch vermessen werden muss

oder daraus, dass ein künftiger Anspruch gesichert werden soll (Einräumung einer Option): Hier wäre mangels aktuellen obligatorischen Geschäfts ein Vollzug im Grundbuch unmöglich.

Sicherungswirkung: Den Anspruch gefährdende Verfügungen über das betroffene Recht sind dem Vormerkungsberechtigten gegenüber unwirksam, § 883 Abs. 2 BGB

Begriff der Sicherungswirkung: Nach § 883 Abs. 2 BGB ist der Erwerber der Vormerkung nach deren Eintragung vor Zwischenverfügungen des Vormerkungsverpflichteten ebenso geschützt wie vor Zwangsvollstreckungsmaßnahmen, die die Entstehung seines vorgemerkten Rechtsvereiteln oder beeinträchtigen können. Dieses Ergebnis wird dadurch erzielt, dass alle Zwischenverfügungen des Vormerkungsverpflichteten dem Berechtigten gegenüber unwirksam erklärt werden, sog. relative Unwirksamkeit. Der Vormerkungsverpflichtete bleibt also dem Berechtigten gegenüber weiterhin verpflichtet. In einem Fall taucht die Frage nach dem Schutz durch Vormerkung i.d.R. auf, wenn der Vormerkungsberechtigte vom Verpflichteten die Eintragung seines Rechts verlangt, obwohl dies dem Verpflichteten durch seine vormerkungswidrige Zwischenverfügung gem. § 275 Abs. 1 BGB unmöglich ist.

Ausprägungen

Schutz vor vormerkungswidrigen Zwischenverfügungen des Rechtsinhabers, § 883 Abs. 2 1 BGB

Umstritten, ob neben dem Verfügungsschutz auch Erwerbsschutz vermittelt wird.

Schutz vor vormerkungswidrigen Zwangsvollstreckungsakten, § 883 Abs. 2 2 BGB

dd.

Umstritten, ob Schutz vor Beeinträchtigungen durch Vermietung und Verpachtung wegen § XXX (Mietrecht) BGB.

Voraussetzungen

Anspruchsteller muss Inhaber einer Vormerkung sein, entweder durch Erst- oder durch Zweiterwerb.

Verfügung des Vormerkungsverpflichteten nach Eintragung der Vormerkung, die den Rechtserwerb des Vormerkungsberechtigten zu vereiteln oder beeinträchtigen vermag.

Folgen: Im Ergebnis besteht Einigkeit, dass getreu dem Gesetzeswortlaut die vormerkungswidrige Verfügung dem Vormerkungsberechtigten gegenüber relativ unwirksam ist.

Umstritten ist jedoch die Konstruktion.

[T.d.L.] Spaltung der Rechtsinhaberschaft mit der Folge, dass der Vormerkungsverpflichtete im Verhältnis zum Vormerkungsberechtigten weiterhin als Eigentümer gilt und entsprechend verfügen kann. Kritik: Eigentum ist ein absolutes Recht mit Wirkung gegenüber jedermann.

[h.M.] Spaltung der Verfügungsmacht, so dass beim Vormerkungsverpflichteten die Verfügungsmacht verbleibt, zugunsten des Vormerkungsberechtigten als Nichtrechtsinhaber über das nunmehr fremde Recht zu verfügen.

Die relative Unwirksamkeit von Zwischenverfügungen hilft dem Vormerkungsberechtigten zwar über alle Hindernisse hinweg, die seinem dinglichen Rechtserwerb materiell entgegen stehen, d.h. der Berechtigte wird in seinen materiellen Ansprüchen geschützt, so dass der Vormerkungsberechtigte entgegen § 275 BGB eine Verfügung vom Verpflichteten auch dann verlangen kann, wenn der Verpflichtete materiell nicht mehr verfügungsbefugt ist. Aber wegen des Zustimmungsprinzips in § 19 GBO ist zur Beseitigung einer Eintragung stets die Zustimmung des Eingetragenen erforderlich, unabhängig davon, ob die Eintragung rechtmäßig ist oder nicht. Deshalb benötigt der Vormerkungsberechtigte noch einen formellrechtlichen Hilfsanspruch gegen den eventuell schon vormerkungswidrig eingetragenen Dritten auf Zustimmung zu dessen Löschung im Grundbuch.

Der Vormerkungsberechtigte kann vom Hypothekenerwerber nicht gem. § 894 BGB eine Grundbuchberichtiugung verlangen. Voraussetzung für einen Anspruch aus § 894 BGB ist die absolute Unrichtigkeit des Grundbuchs. Verfügungen, die einen vorgemerkten Anspruch beeinträchtigen, sind gem. § 883 Abs. 2 BGB jedoch nur relativ gegenüber dem Vormerkungsberechtigten unwirksam. Der Dritterwerber hat hingegen gegenüber jedermann das jeweilige Recht (hier die Hypothek) erworben. Das Grundbuch ist also nicht unrichtig. ACHTUNG: § 894 BGB wird analog angewendet, wenn die Vormerkung selbst zu Unrecht eingetragen wurde. Zur Durchsetzung des gesicherten Anspruches kann aber der Vormerkungsberechtigte gem. § 888 Abs. 1 BGB vom Erwerber die gem. § 19 GBO erforderliche Zustimmung zur Eintragung oder Löschung verlangen.

dd.

Bei der Verteidigung des Dritten gegenüber dem Anspruch auf § 888 Abs. 1 BGB sind die drei Rechtsverhältnisse zu unterscheiden:

Gegenüber dem Anspruch aus § 888 Abs. 1 BGB stehen dem Dritten die Einreden des Vormerkungsverpflichteten zu („Kaufpreis noch nicht bezahlt“).

Daneben hat er auch eigene Einreden, so etwa z.B. die Verwendungsansprüche der §§ 994 ff. BGB.

(3)

Darüber hinaus steht dem Dritten analog § 770 Abs. 1 BGB das Recht zu, das durch die Vormerkung gesicherte obligatorische Geschäft anzufechten, so langer der Vormerkungsverpflichtete dieses Recht auch hätte.

ee.

Was bedeutet der Merksatz „Die Vormerkung bewirkt keine Grundbuchsperre“? Der Merksatz verdeutlicht das Prinzip des § 883 Abs. 2 BGB: Die Vormerkung begründet zwar ein relatives – materiellrechtliches – Verfügungsverbot über das Grundstück. Dieses Verbot hindert aber nicht, dass Verfügungen bzgl. des Grundstücks durchgeführt werden. Das GBA, das grds. nur das formelle Grundbuchrecht zu beachten hat, darf also die Eintragung vormerkungswidriger Verfügungen nicht ablehnen.

ff.

Anwendbarkeit von § 883 Abs. 2 BGB aud Vermietung / Verpachtung; Da Vermietung und Verpachtung sowie andere schuldrechtliche Rechtsgeschäfte eben keine „Verfügungen“ i.S.d. § 883 Abs. 2 BGB sind, ist die Frage, ob die § 883 Abs. 2 BGB analog angewendet wird. Dies ist umstritten:

Nach e.A. wird § 883 Abs. 2 BGB analog angewendet. Argument: Wegen § 566 BGB wird der vorgemerkte Anspruch genau so beeinträchtigt, als ob ein dingliches Recht (Nießbrauch, Wohnrecht) bestellt worden wäre, das gem. § 883 Abs. 2 BGB relativ unwirksam wäre. Der dingliche Rechtsinhaber stünde somit schlechter als der nur schuldrechtlich Berechtigte.

Nach der Rspr. wird § 883 Abs. 2 BGB nicht analog angewendet. Argument: Der soziale Schutzzweck des § 566 BGB würde unterlaufen werden. Der Mieter, der keine Veranlassung hat, das Grundbuch einzusehen, muss geschützt werden. Der Grundstückserwerber hingegen muss stets mit einem bestehenden Mietvertrag rechnen.

gg.

Schutz durch Vormerkung gegen spätere Eintragung eines Widerspruchs in das Grundbuch? § 883 Abs. 2 BGB findet keine direkte Anwendung, da die Eintragung eines Widerspruchs keine Verfügung ist. Nach h.M. gilt jedoch § 883 Abs. 2 BGB für die Eintragung eines Widerspruchs aber analog. Argumente: Die Eintragung des Widerspruchs hat verfügungsähnliche Beeinträchtigungswirkung bzgl. des gesicherten Anspruchs. Macht die Vormerkung selbst nachfolgende Eigentumsübertragungen gem. §§ 883 Abs. 2, 888 BGB relativ unwirksam, muss dieser Schutz des Käufers erst recht gegen die wesentliche schwächere Eintragung eines Widerspruchs gelten. Der Widerspruch entfaltet seine Wirkung erst mit Eintragung, kann also die früher eingetragene Vormerkung nicht mehr beeinträchtigen.

hh.

Vorschriften zum Ausgleich zwischen Vormerkungsberechtigten und Dritterwerber, dessen Erwerb nach § 883 Abs. 2 BGB unwirksam ist, falls dieser das Grundsrück schon genutzt und Verwendungen getätigt hat. Nach h.M. sind die §§ 987 ff. BGB im Verhältnis Vormerkungsberechtiger und Dritterwerber analog anwendbar. Argumente: Vergleichbarkeit von § 888 BGB und § 894 BGB, wo die §§ 987 ff. BGB ebenfalls gelten. Außerdem entspricht die Stellung des vormerkungswidrigen Erwerbers im Verhältnis zum Vormerkungsberechtigten der Stellung des bloßen Eigenbesitzers aus unwirksamer Übereignung zum Eigentümer. Schließlich können schwerwiegende tatsächliche Eingriffe in das Grundstück, z.B. Abriß eines Gebäudes, können die Durchsetzung des vorgemerkten Anspruchs ebenso behindern wie z.B. die Eintragung eines Dritten als Eigentümer.

Rangwirkung: Der Rang des Rechts, auf dessen Einräumung der Anspruch gerichtet ist, bestimmt sich nach der Eintragung der Vormerkung, § 883 Abs. 3 BGB.

Schutzwirkung: Der Vormerkungsberechtigte ist vor einer nachträglichen Insolvenz geschützt, § 106 InsO.

Besteht das Erwerbshindernis in einem Mangel der Verfügungsmacht auf Seiten des Vormerkungsverpflichteten, so kommt es auf den Streit nicht an, und beide Lösungswege kommen zu demselben Ergebnis, denn Mängel der Verfügungsmacht sind bereits vom Wortlaut des § 883 Abs. 2 BGB erfaßt. Besteht hingegen ein anderweitiger Mangel, z.B. Bösgläubigkeit des Erwerbers nach Eintragung der Vormerkung, aber vor Auflassung, so ist zu fragen, ob nicht die Vormerkung im Wege der großen Lösung über den Mangel (im Beispiel an gutem Glauben) hinweg helfen kann.

Nach einem T.d.L. ("kleine Lösung") gewährt die gutgläubig erworbene Vormerkung zwar Verfügungsschutz nach § 883 Abs. 2 BGB im Verhältnis zum Nichtberechtigten, schützt aber nicht gegenüber dem wahren Berechtigten vor bereits vorhandenen Erwerbshindernissen ("Verfügungsschutz, aber kein Erwerbsschutz").

Richtig ist, mit der h.M. ("große Lösung") anzunehmen, dass die gutgläubig erworbene Vormerkung auch Erwerbsschutz gewährt, d.h. sie beinhaltet nicht nur Schutz gegen Zwischenverfügungen des Vormerkenden, sondern schützt auch vor anderen Ereignissen, die den Erwerb des Vormerkungsberechtigten beeinträchtigen.

Mit der Anerkennung der großen Lösung wird die Vormerkung zur Konserve, weil sie die gesamte Erwerbslage auf dem Stand der Eintragung der Vormerkung "einfriert". Dies wird relevant, wenn der Eigentumserwerb infolge eines nachträglichen Ereignisses scheitert, so zum Beispiel bei der "späten Richtigkeit" des Grundbuchs, bei der Eintragung eines Widerspruchs gegen die Richtigkeit des Grundbuchs und bei Kenntniserlangung von der Unrichtigkeit.

§ 883 Abs. 2 1 BGB analog für den Fall, dass der Eigentümer nach Eintragung der Vormerkung die Sache vermietet oder verpachtet zu Lasten des Erwerbers

1.–

[Rspr.], Argument: Sozialschutz zugunsten des Mieters geht vor Vormerkungsschutz.

2.+

[h.L.], Argument, obligatorisch berechtigter Mieter darf nicht besser stehen als der dinglich berechtigte Nießbraucher, für den unstreitig § 883 Abs. 2 Abs. 1 BGB gilt.

Erwerb der Vormerkung

Ersterwerb

Bestehen eines schuldrechtlichen Anspruches auf dingliche Rechtsänderung an einem Grundstück

Bewilligung, § 885 Abs. 1 F2 BGB oder einstweilige Verfügung, § 885 Abs. 1 Fall 1 BGB: Die nach § 885 Abs. 1 Fall 1 BGB erforderliche Bewilligung der Vormerkung erfolgt durch formlos mögliche einseitige empfangsbedürftige materielle Willenserklärung, die der „Einigung“ über die Vormerkung entspricht. Sie ist zu unterscheiden von der formellrechtlich zusätzlich nach § 19 GBO erforderlichen Bewilligung der Eintragung in das Grundbuch.

Eintragung gem. § 885 Abs. 1 BGB: Die Eintragung erfolgt in Abteilung Abs. 2 des Grundbuchs („sonstige Belastungen des Grundstücks“ – gelb).

Umstritten, ob Fortbestand der Bewilligung bis Vollendung des Rechtserwerbs nötig ist, nach h.M.: Kein Widerruf der Bewilligung, § 873 Abs. 2 BGB analog. Ob vergleichbar mit dem nach allgemeinen Grundsätzen erforderlichen „Einigsein im Zeitpunkt der Vollendung des Rechtserwerbs“ die Vormerkungsbewilligung bis zur Eintragung fortbestehen muss, oder ob sie nicht bis zu diesem Zeitpunkt frei widerruflich ist, ist umstritten.

Jedenfalls kann § 130 BGB nicht gelten, wonach die Bewilligung mit Zugang unwiderruflich würde. Denn wenn nach § 873 Abs. 2 BGB schon eine auf Rechtsänderung an einem Grundstück gerichtete Willenserklärung bis zur Eintragung der Rechtsänderung frei widerruflich ist, so muss dies erst recht gelten für eine Willenserklärung, die die Rechtsänderung am Grundstück nur vormerkt (a maiore ad minus).

Fraglich ist daher, ab wann die Bewilligung der Vormerkung Bindungswirkung entfaltet. Jedenfalls paßt § 873 Abs. 2 BGB nicht direkt, weil er sich nur auf zweiseitige Willensakte bezieht, die Vormerkungsbewilligung jedoch nur eine einseitige Willenserklärung ist. Auch § 875 Abs. 2 BGB paßt nicht, da er zwar die Bindungswirkung einer einseitigen Erklärung beschreibt, aber das genaue Gegenteil, nämlich Löschung eines Rechts im Grundbuch, betrifft. Richtig dürfte daher sein, § 873 Abs. 2 BGB analog, anzuwenden mit der Folge, dass der Bewilligende nur gebunden ist, wenn die Bewilligung notariell beurkundet ist.

Berechtigung

Eigentümer ohne Verfügungsbeschränkung oder

Ermächtigung, § 185 Abs. 1 BGB oder

gutgläubiger Erwerb, §§ 892 / 893 Fall 2BGB analog

Die Bewilligung der Vormerkung hat wegen der Bindungswirkung (§§ 883 Abs. 2, 888 BGB) verfügungsähnliche Wirkung. (§§ 892, 893 BGB finden keine direkte Anwendung, da die Vormerkung weder ein dingliches Recht noch eine Verfügung über ein Recht i.S.v. § 893 BGB ist, sondern ein Sicherungsmittel sui generis in Form einer Durchgangserscheinung auf dem Weg vom schuldrechtlichen Anspruch zur Begründung des dinglichen Rechts. Nach h.M. sind die §§ 892, 893 BGB aber analog anwendbar. Argument)

Voraussetzungen

Rechtsgeschäftlicher Erwerb eines dinglichen Rechts im Sinne eines Verkehrsgeschäfts

Objektiver Rechtsscheintatbestand: (Unrichtiger) Grundbuchinhalt, der den Eingetragenen legitimiert

(3)

Guter Glaube des Erwerbers; Maßgeblicher Zeitpunkt für den guten Glauben ist der Zeitpunkt der Vollendung des Rechtserwerbs, d.h. grds. muss der Erwerber der Vormerkung noch bis zur Eintragung gutgläubig sein oder bis zu dem nach § 892 Abs. 2 BGB vorverlegten Zeitpunkt.

Auf welchen Zeitpunkt ist abzustellen, wenn die Forderung erst später entsteht, was nach § 883 Abs. 1 2 BGB möglich ist? Beispiel: Bucheigentümer K vereinbart mit O eine Option, wonach dieser durch einseitige Erklärung einen Kaufvertrag zustandebringen kann. Dieser Anspruch wird durch Vormerkung gesichert. Sechs Wochen nach Eintragung der Vormerkung erfährt O die wahre Eigentumslage, was ihn nicht hindert, das Angebot anzunehmen. Schadet dem O seine Bösgläubigkeit?

(4)

Kein Widerspruch eingetragenen

II.

Zweiterwerb

vom Berechtigten, §§ 398, 401 BGB analog durch mittelbar rechtsgeschäftlichen Erwerb

Wirksame Einigung über die Abtretung der Forderung i.S.v. § 398 BGB

Kein Abtretungsausschluss, insbesondere §§ 399, 400 BGB

Verfügungsberechtigung des Zedenten; Erforderlich ist Verfügungsberechtigung in Ansehung des übertragenen schuldrechtlichen Anspruchs.

Bestand der Forderung (ansonsten kommt kein Vormerkungserwerb in Betracht)